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律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引
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== 总则 == '''第1条 制定目的''' 为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。 '''第2条 适用范围''' 本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。 本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义,专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋（即房改房）和经济适用房（包括安居工程住房和集资合作建设的住房）。 本操作指引不涉及已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并可在房屋二级市场交易的各类房屋（包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房）的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。 本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务。 '''第3条 法律依据''' 本操作指引涉及的主要法律依据为： 法律类：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等； 行政法规类：《城市房地产开发经营管理条例》等； 部门规章类：建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》等； 司法解释类：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。 律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门（包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关）的现行政策和法规。 '''第4条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则''' 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则： 4.1 忠诚守信原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。 4.2 专业精湛原则。律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉和精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。 4.3 勤勉尽责原则，律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。 '''第5条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本要求''' 5.1 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。 5.2 律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。 5.3 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务,应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定,向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。 5.4 律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范（试行）》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。 5.5 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。 '''第6条 特别声明''' 本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。 本操作指引主体内容的完成时间是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相继出台了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务的司法解释》），对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。 == 第一编 非诉讼 == {{:律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引}} == 第二编 诉讼 == {{:律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引}} == 附则 == '''第183条''' 本操作指引分为总则、第一编（非诉讼）、第二编（诉讼）、附则共四个部分。 本操作指引原则上从商品房买卖合同的相对性确定各方当事人，仅限于商品房买卖合同中的主体，并从各方主体来阐述，其他内容原则上不属本操作指引所阐述的范围。 '''第184条''' 在第二编第二章第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理中，即面积和价格差异的纠纷及其处理、业主的建筑物区分所有权认定的纠纷及其处理、精装修与样板房交付标准的纠纷及其处理、房屋质量纠纷及其处理、延迟付款纠纷及其处理、设计变更与规划变更的纠纷及其处理、商品房买卖合同中登记与备案的纠纷及处理，由于此类纠纷大多数发生在交房时与交房后，很少发生在订立与成立时，有的也会发生在合同的履行、变更、转让、解除与终止中，而出于体例的考虑，即与非诉讼相对称，故，将该节中的纠纷及其处理放在此节中。 '''第185条''' 不同商品房类型的非诉与诉讼部分，在修改过程中，有一部分观点认为，应放在每一节的最后，有一部分人认为，应放在开发商与买受人的后面，最后出于体例的整体性考虑，将诉讼与非诉讼各另起一章。按揭也基于同样的理由，诉讼与非诉讼也各另起一章。 '''第186条''' 诉讼中不同商品房类型的纠纷及其处理，由于该节中也有涉及无效的几种情形，出于与非诉讼相对称的考虑，仍放到该节中。在商品房买卖合同效力纠纷及其处理中，只列出几种情形。 '''第187条''' 法律引用本操作指引中引用的法律、法规等，如无特殊说明，是指在本操作指引起草时有效的法律、法规。本操作指引中引用的法律、法规对应全称如下： 《中华人民共和国民法通则》简称《民法通则》 《中华人民共和国合同法》简称《合同法》 《中华人民共和国物权法》简称《物权法》 《中华人民共和国担保法》简称《担保法》 《中华人民共和国土地管理法》简称《土地管理法》 《中华人民共和国建筑法》简称《建筑法》 《中华人民共和国广告法》简称《广告法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》简称《城市房地产管理法》 《中华人民共和国消费者权益保护法》简称《消费者权益保护法》 《中华人民共和国律师法》简称《律师法》 《中华人民共和国民事诉讼法》简称《民事诉讼法》 《中华人民共和国仲裁法》简称《仲裁法》 《中华人民共和国城乡规划法》简称《城乡规划法》 《中华人民共和国消防法》简称《消防法》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》简称《司法解释》 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》简称《批复》 《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》简称《担保法司法解释》 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》简称《证据规则》 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》简称《合同法司法解释二》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》简称《建筑物区分所有权的司法解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》简称《物业服务的司法解释》 （本指引由全国律协民事专业委员会负责起草，主要执笔人：胡祥甫、林镥海、楼韬、史建兵、陈月棋、张晟杰、钱雪慧、鲁宏、姜丛华、沈琼华、张锋平、郦煜超、徐巍、周丽霞、左斌、李明、娄建江）
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