廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引
為正確審理房屋買賣合同糾紛案件,統一裁判尺度,提高審判質量,根據有關法律和司法解釋的規定,結合審判實踐,制定本指引。
一、當事人通過繳納誠意金、簽訂意向書等方式,僅表達房屋買賣意向,未約定在將來一定期限內簽訂買賣合同,一方以對方不簽訂買賣合同為由主張對方承擔違約責任的,不予支持。
二、認購書、訂購書、購房意向書等協議雖然約定在將來一定期限內簽訂房屋買賣合同,但協議已經具備房屋買賣合同主要條款,且當事人依據協議負有支付房屋價款或者交付房屋義務的,該協議應當認定為房屋買賣合同。
三、就預售商品房簽訂的認購書、訂購書等預約合同,出賣人未取得商品房預售許可證明的,不影響預約合同的效力。
四、當事人簽訂預約合同時已經知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款,拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達成合意為由抗辯不承擔違約責任的,不予支持。
五、當事人一方無正當理由不履行預約合同約定的簽約義務,守約方請求人民法院判決強制簽訂房屋買賣合同的,不予支持。預約合同約定的定金等違約責任明顯不足以彌補守約方的信賴利益損失,守約方請求增加賠償的,可予支持。
六、出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人簽訂商品房預售合同,但在一審法庭辯論終結前房屋竣工驗收合格,當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的,不予支持。
七、當事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的,不予支持:
(一)出賣人未領取權屬證書的;
(二)買賣未經抵押權人同意的;
(三)買賣未經預告登記權利人同意的;
(四)房屋被國家機關依法採取查封等強制措施的;
(五)部分共有人擅自出賣共有房屋的;
(六)按份共有人違反法律規定轉讓其份額,侵害其他共有人優先購買權的;
(七)出租人違反法律規定出售房屋,侵害承租人優先購買權的;
(八)違反政府房地產市場調控政策,但不違反法律、行政治法規效力性強制性規定或者公序良俗的。
八、出賣人冒用房屋所有權人名義轉讓房屋,該合同對房屋所有權人沒有約束力,但買受人有證據證明出賣人的行為構成表見代理的除外。
出賣人冒用房屋所有權人名義偽造身份證、房產證等證件轉讓房屋的,不適用善意取得的規定。
九、房屋連環買賣中,前一手買賣合同被確認無效,不影響後一手買賣合同的效力。後一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權,依照善意取得的規定處理。
十、轉讓劃撥建設用地上的房屋,府部門同意繳納土地使用權出讓金後可以辦理所有權轉移登記的,視為有批准權的人民政府同意轉讓。
十一、商品房買賣合同違反規劃,約定將業主共有的綠地、空地、露台等贈與買受人或者由買受人專用,或者約定出賣人利用建築物共有部分的,屬於違反物權法第七十條、七十六條的規定,應當認定該約定無效。
十二、出賣人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買賣合同,應當依照民法總則第一百四十六條第一款的規定,認定買賣合同無效。
金融機構知道或者應當知道房屋買賣合同虛假,仍然與買受人簽訂房屋擔保貸款合同的,該貸款合同亦屬虛假,應當認定無效。該貸款合同關係實際存在於金融機構與出賣人之間,合同效力依照民法總則第一百四十六條第二款的規定處理。
十三、一方當事人主張房屋買賣合同實為民間借貸合同的擔保的,應當舉證證明民間借貸合同關係的存在。
當事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保,出借人主張就買賣合同項下的房屋優先受償的,不予支持。出借人請求履行房屋買賣合同的,應當依照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定處理。
當事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保,雙方已經辦理房屋所有權轉移登記,借款人以不存在真實的買賣合同關係為由,主張合同無效並請求返還房屋的,人民法院應當向當事人釋明變更訴訟請求為返還借款本息與房屋過戶登記時或債務履行期限屆滿時房屋價值的差額。
十四、當事人簽訂房屋買賣合同,實為以房款抵償其他債務,一方當事人以不存在真實的房屋買賣合同關係為由主張合同無效的,不予支持。因債務人未履行房屋買賣合同,債權人請求解除合同,按照原約定清償債務的,應予支持。
債務人舉證證明所抵銷的債務中存在非法高額利息的,應當扣除該部分利息。一方請求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷協議的,應當依照合同法第五十二條、第五十四條的規定審查。當事人通過以房抵債協議逃避債務,侵害第三人合法權益的,第三人可以依照合同法第七十四條的規定行使撤銷權。
十五、當事人達成以房抵債調解協議,人民法院對協議中涉及確認債權人對未登記在其名下的抵債房屋享有所有權的內容,應當不予確認,但可以確認當事人在約定時間辦理抵債房屋所有權轉移登記的內容。
當事人達成以房抵債協議,並要求製作調解書的,應當根據《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第16條的規定審查。
十六、當事人在規定的限制上市交易期限內買賣保障性住房,應當依照合同法第五十二條第四項或者民法總則第一百五十三條第二款的規定認定合同無效。
十七、農村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第19條的規定處理。向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,合同被認定無效,買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的,人民法院應當全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益,平衡買賣雙方的利益。
十八、當事人在提交登記機關的房屋買賣合同中虛構交易價格,該價格條款無效。一方請求按照真實的交易價格履行合同的,應予支持。
當事人在提交登記機關的房屋買賣合同中虛構交易價格,登記機關按照真實價格核算或者追繳稅費,導致交易稅費增加,對增加部分稅費的負擔當事人不能協商一致的,一般由當事人按照法律規定負擔。
十九、夫妻一方擅自出賣共有房屋,買受人要求繼續履行合同辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院應當依照《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第七十三條的規定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買受人也可以申請追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買賣合同因出賣人沒有處分權不能履行的,人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。但有以下情形之一的,可以判決合同繼續履行:
(一)夫妻另一方追認買賣合同的;
(二)買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的;
(三)買受人已經按照合同約定支付價款,並占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期間提出異議的;(四)有其他情形,可以認定買受人屬於《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條規定的「有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的」。
夫妻一方擅自出賣登記在自己一方名下的共有房屋,已經辦理所有權轉移登記,另一方請求追回房屋的,依照善意取得的規定審查。
二十、合同項下房屋設定的抵押權未消滅,買受人請求出賣人依照房屋買賣合同的約定辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為代為清償債務消滅抵押權後辦理房屋所有權轉移登記或者解除合同、賠償損失。
二十一、房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規定主張權利。
二十二、出賣人無處分權不影響房屋買賣合同的效力,但買賣合同屬於合同法第一百一十條第一項規定的法律上不能履行的情形,買受人請求出賣人繼續履行合同的,人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。
二十三、對《最高人民法院關於建設工程價款優先受償問題的批覆》規定的消費者,應當按照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條第二項的規定認定,即所購商品房系用於居住且名下無其他居住房屋的購房人。
二十四、出賣人就同一房屋簽訂多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求繼續履行合同的,一般應當按照下列情形分別處理:
(一)先行辦理房屋所有權轉移登記的買受人請求確認所有權已經轉移的,應予支持;
(二)均未辦理房屋所有權轉移登記,先行辦理房屋所有權轉移預告登記的買受人在預告登記有效期內請求繼續履行合同的,應予支持;
(三)均無上述履行行為,先行接受商品房交付的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;
(四)均無上述履行行為,登記機關已經受理其房屋所有權轉移登記申請的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;
(五)均無上述履行行為,先行辦理網上簽約或者商品房預售合同備案的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;
(六)均無上述履行行為,先行依約支付價款的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;
(七)均無上述履行行為,成立在先合同的買受人請求繼續履行合同的,應予支持。
惡意搶先辦理所有權轉移登記或者預告登記的買受人,不能優先於已經合法占有房屋的買受人。在房屋查封期間占有房屋的買受人,其權利不能對抗申請查封房屋的買受人。
對買賣合同的成立時間,應當綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據等因素進行確定。
人民法院在審理房屋買賣合同糾紛案件時,查明還存在其他買賣合同關係的,應當通知其他買受人作為第三人參加訴訟。原告的訴訟請求明顯不能成立,或者案件爭議焦點不涉及原告與第三人權利先後順序的,可以不通知該第三人。
二十五、房屋連環買賣均未辦理所有權轉移登記,最終買受人以其合同相對人為被告提起訴訟,請求協助辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院可以通知參與房屋買賣的其他當事人作為第三人參加訴訟。
被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十條第一項的規定駁回最終買受人的訴訟請求。
二十六、房屋尚未辦理所有權轉移登記,買受人請求確認房屋歸其所有的,人民法院應當向其釋明變更訴訟請求為出賣人協助其辦理房屋所有權轉移登記。買受人不同意變更的,駁回其訴訟請求。
二十七、限購房屋的買受人請求出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院應當按照《廣東省高級人民法院廣東省住房和城鄉建設廳廣東省司法廳關於在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》(粵高法〔2013〕403號),要求其在舉證期限內提交房屋所在地房地產登記機構出具的《購房資格證明》。
二十八、借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的,不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持,但房屋在限購範圍內,借名人不具有購房資格的除外。
出名人將房屋出賣給第三人,借名人以無權處分為由主張追回房屋的,不予支持。
二十九、房地產調控政策實施後,一方當事人故意隱瞞或者虛構事實,或者明知另一方當事人的條件不符合政策要求仍誘導其簽訂房屋買賣合同的,另一方當事人因合同無法履行請求解除或者撤銷合同,並要求對方當事人賠償損失的,可予支持。
房屋買賣合同簽訂後,因房地產調控政策的實施,導致無法辦理房屋所有權轉移登記或者不能訂立房屋擔保貸款合同的,屬於因不可歸責於當事人雙方的事由導致合同不能履行,人民法院可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定處理。一方請求另一方承擔違約責任或者適用定金罰則的,不予支持。買受人請求判令出賣人辦理所有權轉移登記的,人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、返還財產。
買賣合同約定即使買受人無法獲得銀行貸款也應當支付房款的,不因房貸政策調整而免除買受人未履行付款義務的違約責任。
因一方當事人遲延履行,致使房屋買賣合同受房地產調控政策影響無法繼續履行,守約方請求解除合同並賠償損失的,應予支持。
三十、根據《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)第十一條的規定,交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格並已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。
合同約定的交付條件高於前款標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低於前款標準的,按前款規定認定。
三十一、出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,買受人以商品房質量存在瑕疵為由拒絕接收,並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的,不予支持,但買受人有證據證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質量問題承擔保修義務。
商品房符合合同約定的交付條件,且合同約定的交付期限屆滿,出賣人已經依約通知買受人接收商品房,買受人無正當理由拒絕接收的,視為辦理交付手續的期限屆滿之日商品房已經交付。
三十二、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的,不予支持。但買受人可以請求出賣人依據法律規定或者合同約定完善商品房交付條件,並賠償因此造成的實際損失。
三十三、商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金、前期物業費等為由拒絕交付商品房的,不予支持。
三十四、商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦理所有權登記的,出賣人仍然負有協助義務。出賣人應當在合理期限內辦理初始登記,並將辦理所有權轉移登記所需要的材料提交登記機關,依照合同約定或者其他合理方式告知買受人可以自行申請辦理房屋所有權轉移登記。出賣人未履行上述義務的,應當承擔逾期辦證的違約責任。
買受人起訴請求出賣人協助其辦理房屋所有權轉移登記,但一審法庭辯論終結前出賣人尚未辦理初始登記的,人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。買受人不變更的,駁回其訴訟請求。
三十五、存量房屋的買受人起訴請求出賣人遷出戶籍,不屬於民事案件的受理範圍。出賣人遷出戶籍對房屋買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響,買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同並賠償損失的,應予支持。
三十六、買受人請求出賣人交付房屋或者辦理房屋所有權轉移登記,出賣人以買受人未履行付款義務抗辯,經審查合同約定買受人支付剩餘購房款的義務先於或者與出賣人的交房、過戶義務同時履行的,人民法院可以向出賣人釋明反訴請求買受人支付剩餘購房款,出賣人不提起反訴且合同符合繼續履行條件的,可以作出同時履行判決,即出賣人在買受人依合同約定支付剩餘購房款時,交付房屋、協助買受人辦理房屋所有權轉移登記。
三十七、當事人約定以辦理房屋擔保貸款作為付款方式的,出賣人拒絕配合辦理擔保貸款,買受人符合下列條件之一的,可以支持其繼續履行合同的訴訟請求:
(一)已經依約付清購房款,或者同意在合理期限內一次性付清全部購房款且有充分證據證明其有履行能力的;
(二)同意代為清償債務以消滅房屋上的抵押權,並且同意在合理期限內一次付清購房款且有充分證據證明其有履行能力的;
(三)已經取得銀行貸款承諾函,且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發放貸款的。
除上述情形外,一般應當依照合同法第一百一十條第一項關於合同事實上不能履行的規定,對買受人繼續履行合同的訴訟請求不予支持。
三十八、房屋買賣合同未約定逾期辦證、逾期付款違約金或者損失數額難以確定的,人民法院可以參照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款第一項的規定,以已付購房款或者未付購房款總額為基數,按年利率6%的標準計算違約金。
三十九、房地產開發企業提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數額承擔遲延履行違約金,金額低於買受人實際損失,當事人根據合同法第一百一十四條第二款的規定請求增加違約金的,人民法院應予支持。
四十、房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。計算損失時,應當扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費用,並綜合考慮守約方的履約情況等確定,但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
四十一、買受人請求辦理房屋所有權轉移登記的案件,人民法院可以告知其申請對房屋採取保全措施。
四十二、有權解除合同的當事人繼續履行合同或者接受對方履行的,視為放棄合同解除權。
四十三、合同解除權行使期限屆滿或者解除權放棄後,對方當事人經催告仍然不履行合同,守約方主張依照合同約定或者法律規定解除合同的,應予支持。
四十四、房屋買賣合同被認定無效或者被撤銷、解除後,買受人應當將房屋返還給出賣人,並支付房屋占有使用的費用,費用可參照同期同地段同類房屋租金標準計算;出賣人應當將收取的價款返還給買受人,並支付貸款利息。一方當事人起訴請求確認房屋買賣合同無效或者撤銷、解
除合同並返還財產,人民法院經審理認為合同無效或者應予撤銷、解除的,應當向被告釋明反訴請求返還財產,避免判決單方返還財產造成當事人利益失衡。
合同無效或者被撤銷的,一方因房產價值波動受到的損失,由當事人按照各自的過錯承擔。合同解除的,守約方因房產價值波動受到的損失,由違約方賠償。
四十五、買受人將房屋抵押給債權人後,當事人一方請求確認房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同並請求返還財產,擔保權人或者第三人提出獨立的訴訟請求的,可以與房屋買賣合同糾紛合併審理。擔保權人或者第三人就抵押擔保的債權債務關係另行起訴的,可以與房屋買賣合同糾紛合併審理。
房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,抵押權未消滅,出賣人請求返還房屋,要求辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;出賣人主張將應當返還給買受人的價款在擔保債權的範圍內支付給抵押權人或者將該款提存消滅抵押權後返還房屋的,應予支持。
四十六、房屋交付後,買受人請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記,出賣人提出訴訟時效抗辯的,不予支持。
四十七、買受人請求出賣人支付逾期辦證或者逾期交房違約金,違約金為固定金額的,從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。按日或者按月等時間單位累計計算違約金的,按每個個別債權分別計算訴訟時效期間。四十八、合同約定委託人在一定期限內不得另行委託他人,
委託人依據合同法第四百一十條的規定主張任意解除權的,不予支持。
四十九、委託人違反商品房包銷合同約定,將約定由包銷人包銷的商品房或者商品房項目轉讓給第三人,導致包銷合同無法履行,包銷人請求委託人賠償損失的,應予支持。合同對損失賠償沒有約定的,可以參照包銷價格與商品房市場價格的差價、包銷人的實際投入等因素確定損失。
五十、包銷人超出商品房包銷合同的授權範圍從事包銷活動,致使委託人承擔賠償責任的,委託人可以向包銷人追償。
五十一、當事人簽訂的房地產求購協議書、看房協議書、看房確認書、委託看房書等約定居間人向委託人報告簽訂買賣合同的機會,並由委託人支付報酬的,可以認定為居間合同。
五十二、委託人違反居間合同的約定,利用居間人提供的信息直接與他人簽訂房屋買賣合同或者委託第三人簽訂房屋買賣合同,居間人請求委託人承擔違約責任的,應予支持。
居間合同禁止委託人在一定期限內另行委託他人提供居間服務,委託人違反約定通過其他居間人提供的服務簽訂房屋買賣合同,居間人請求委託人承擔違約責任的,應予支持。
居間合同未禁止委託人另行委託他人提供居間服務,委託人利用其他居間人提供的服務簽訂房屋買賣合同,居間人請求委託人承擔違約責任的,不予支持。
五十三、房屋買賣合同簽訂後,委託人以買賣合同被確認無效、被撤銷或者解除為由,拒絕向居間人支付報酬的,不予支持。居間人因此減少服務項目的,應當減少報酬;居間人對買賣合同無效、被撤銷或者解除有過錯的,應當減少報酬,賠償損失。
房屋買賣合同簽訂後,因房地產調控策的實施導致合同無法繼續履行,居間人以已經促成合同訂立為由請求支付報酬的,一般不予支持,但居間人要求委託人支付從事居間活動支出的合理費用的,應予支持。居間人違反居間義務,故意隱瞞重要信息,惡意促成合同訂立,如果房屋買賣合同不能履行,居間人請求委託人支付報酬的,不予支持。委託人請求居間人賠償所造成的損失的,應根據當事人的過錯程度處理。
抄送:最高人民法院;省委政法委,省人大常委會法工委,省檢察院,省司法廳。
廣東省高級人民法院辦公室2017年10月11日印發