中華全國律師協會律師辦理二手房買賣合同業務操作指引
為依法維護二手房買賣雙方當事人、第三人的合法權益，提高律師承辦二手房買賣合同業務服務質量，為律師提供業務操作方面的借鑑和經驗。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關規定，制定本指引。
第1條 本指引的定義及提示
1.1 本指引所稱「二手房」，是相對開發商開發銷售的商品房而言，是指房地產產權交易市場中產權明晰、經過一手買賣之後再行上市的房屋，包括商品房和已購的各類政策性住房。
已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的公有住房、經濟適用住房、集資所建房屋和合作建設房屋等。
1.2 本指引所稱二手房買賣，是指出賣人將自己享有的商品房和已購政策性住房的所有權通過合法程序轉讓給買受人，買受人接受該房屋所有權並支付價款的民事法律行為；二手房買賣合同就是在該買賣過程中，出賣人與買受人簽訂的明確雙方權利義務關係的協議。
1.3 本指引所稱買受人，是指二手房買賣行為中通過支付價款取得房屋所有權的交易方；本指引所稱出賣人，是指二手房買賣行為中通過轉移房屋所有權換取價款的交易方。
1.4 本指引所稱房地產登記機關，是指房地產所在地的縣級以上人民政府設立的房地產行政管理機關。
1.5 本指引所稱房地產中介服務，是指為房地產交易提供服務的房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
房地產諮詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產代理，是指專業服務機構接受當事人的委託，以委託人的名義辦理房屋買賣、房屋產權登記過戶等方面的服務的經營活動。
1.6 本指引所稱房地產諮詢人員，是指具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產諮詢業務相關的初級以上專業技術職稱，並取得考試合格證書的專業技術人員。
1.7 本指引所稱房地產經紀人，是指具備經紀人條件（經過考試、註冊並取得《房地產經紀人資格證》）、經工商行政管理部門核准登記並領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。
1.8 本指引的有關內容適用於中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織之間的二手房交易。中華人民共和國境外的房屋（含港澳台）及中華人民共和國境內初次出售的房屋，不適用本指引。
1.9 本指引所描述的工作內容，僅作為律師從事二手房買賣合同業務操作時的參考，不作為評判律師執業能力及過錯的依據。
第2條 對買賣合同主體狀況的審查
2.1 二手房的買受人可以是中華人民共和國境內、外的自然人、法人和其他組織。出賣人應當是依法登記在房屋產權登記簿上的房屋所有權人。
2.2 基於各種財產目的和利益，買受人可以自己的名義購買，也可以他人的名義購買，還可以設定房屋信託持有和管理房屋。
律師可以根據委託人的購買目的，提供優選方案供委託人參考，但是不能代替委託人決策。
2.3 律師應當注意：除了國家法律、國務院行政法規、國務院所屬部門規章外，還存在大量的地方性法規、自治條例、單行條例及地方政府規章、具體的行政措施、辦事流程及規則等。這些地方性法規及各類規章對買賣主體作了一些資格限制，雖然未必導致合同無效，但可能導致當事人所簽訂買賣合同無法履行或受到行政處罰，或承擔不利的訴訟結果，因此必須充分注意相關法律法規、規章及具體行政措施的涉及面。
2.4 對於有資格限制的交易主體，律師應當提示審查相關主體的資質、許可等方面，是否符合法律規定。其中：
（1）交易主體是有限責任公司、股份有限公司的，律師應當提示審查公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。
（2）交易主體是國有的，應當提示審查政府主管部門的批准文件。
（3）交易主體是集體企業的，應當提示審查職工代表大會的批准文件。
（4）境外機構和個人在境內投資購買非自用房屋的，律師應提示審查其是否已取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。
（5）境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，在境內投資購買自用房屋的，應當提示審查其是否持有我國政府有關部門批准的設立境內機構的證明和來境內工作、學習的證明。
（6）對於在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，律師應提示其購買房屋存在的法律障礙與風險。
2.5 律師應提示：集體所有土地上的居住房屋未經依法徵用，只能出售給本集體具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給本集體經濟組織或者個體經營者。
第3條 對於權利狀況的調查與審核
3.1 權屬審查
3.1.1 律師應當提醒買受人審查二手房的權屬證明及相關文件。對於沒有依法進行產權登記並取得房地產權證書的房屋或權屬有爭議的房屋，應提示其法律上的風險及可能的後果。
在有些情況下，儘管沒有房產證，但是在評估風險後，可以通過信託設計進行交易或在有擔保的前提下交易，對此應當有當事人的另行委託。
3.1.2 為慎重起見，律師應建議買受人向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以了解擬交易的房屋是否有產權爭議。
不同的城市設定的房地產管理機關的名稱不一致，如北京是北京市建設委員會，天津是天津市房屋管理局。律師提供諮詢意見前，應當了解本地的房屋登記管理機構。
土地使用權登記機關是二手房所在地的縣級以上土地管理部門，但是應當加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發證。
律師在審查土地使用權證時應知曉房屋所在地的規定，了解土地登記機關是否已向轄區的所有房屋發放土地使用權證還是向部分房屋發放了土地使用權證。如果有土地使用權證，應提示買受人在二手房買賣合同中約定辦理土地使用權證的相關事宜。
3.1.3 律師應對房屋所有權證的真偽進行審查，及時發現證書的真偽。律師還應對出賣人的身份進行核查，確定是否存在冒名頂替的出賣人。
3.2 共有財產審查
3.2.1 律師在審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否存在共有權人。
3.2.2 二手房屬兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉讓的書面證明。必要時律師應出具墶本文件。
未經其他共有人書面同意的，律師應提示不得買賣。
3.2.3 律師應當注意：我國婚姻法規定，實行夫妻共同財產制為主，約定個別財產制為補充的婚姻財產制度。儘管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應徵求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產協議。如賣方稱單身，應要求其提供單身證明，如賣方稱離婚則要求其出示離婚協議、離婚調解書或判決書，審查離婚法律文件對所售房屋的處理情況，必要時應到出具離婚法律文書的機關進行核查。
3.2.4 律師應當注意：交易的房屋若是發生繼承的房屋，應提醒委託人先按照《中華人民共和國繼承法》的相關規定，確定繼承人，辦理繼承公證後，由所有繼承人達成一致意見後，方可簽訂買賣合同。
3.3 權利限制審查
3.3.1 交易前，律師應當審查二手房有無司法機關或行政機關依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房屋所有權的情況，必要時律師應向登記機關和有關部門查詢。
一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關；有權對房地產採取查封或限制措施的行政機關包括稅務機關、海關、建設行政管理機關等。
3.3.2 無法取得獨立證據的，律師應提示當事人作出沒有權利限制的說明。
3.3.3 司法機關和行政機關依法裁定、決定或者以其他方式限制二手房權利的，律師應提示不得買賣或告知買賣的風險。
3.3.4 律師要提示委託人，出於國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的，如出售，需相關項目辦公室出具准予購房的證明。律師可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。
3.3.5 律師應提示委託人，外國駐華使館、領事館購房，需取得外交部的批准。
3.3.6 律師應就交易房屋的類別及性質進行審查，確定房屋的類別。如是央產房，律師應提示委託人，央產房出售需符合房改政策，上市出售的前提是原售房單位已到央產房交易辦公室辦理了登記備案，否則買賣雙方無法進行交易。
3.3.7 律師應提示委託人，經濟適用房、集資建房或回遷房等按照經濟適用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制，具體的限制包括是否能自己流轉、流轉的時間限制、主體資格的限制等。
3.3.8 律師應提示委託人，出售人或買受人行為能力，以是否能獨立承擔民事責任為準，如不能獨立承擔民事責任，相關的代理或監護手續是否完備、合法。
3.4 他項權利設置審查
3.4.1 律師應當提示買受人，審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。
若有抵押，應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
律師應當提示：買房人有承擔所購房屋被追及償還債務的風險。
3.4.2 律師應當提示出賣人，在出賣二手房前，應當在合理的期限內將要出售的情況書面通知抵押權人。如果沒有履行通知義務，買賣合同無效。
3.5 優先購買權審查
3.5.1 律師應當提示買受人，在同等條件下，二手房的共有人和承租人享有優先購買權。買受人應當審查優先購買權人有無放棄優先購買權或同意出售的證明。
3.5.2 律師應當提示出賣人，如果房屋出租的，應將要出售的情況在合理的期限內提前書面通知承租人。提前通知的合理的期限一般為3個月。
3.5.3 如果沒有取得優先購買權人放棄優先購買權的書面文件，律師應當提示買賣合同存在可能被宣告為無效的風險。
3.5.4 如承租人放棄優先購買權，律師應提示買受人購房後繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。
3.5.5 通過拍賣購買二手房的，律師也應當關注共有權人、承租人是否放棄了優先購買權。如果沒有放棄優先購買權的有效證明，應當關注拍賣程序是否規定了優先購買權人的權利行使條件。
3.6 其他權利限制情形的審查
3.6.1 律師應當關注和提示買受人注意，二手房若存在被依法收回土地使用權或法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形的，不得買賣。
3.6.2 若是已購公有住房和經濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經濟適用住房有無下列禁止買賣的情形之一：
（1）以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
（4）上市出售後形成新的住房困難的；
（5）擅自改變房屋使用性質的；
（6）有法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售情形的。
3.6.3 律師應提示：已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房，確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高於購買時的單價。
已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，按照當地政府的規定，以簽訂合同時間為限;有些即使住滿5年，也不能上市出售。 有些經濟適用房可以按市場價格出售，但需由出售人到房屋所在地區、縣國土房屋管理局按成交額的10%繳納綜合地價款。
第4條 房屋質量的審查
4.1 律師應當提示買受人查看或調查所購二手房的質量狀況。
4.2 二手房超過合理使用年限後繼續使用的，律師應提示買受人委託具有相應資質等級的鑑定機構鑑定。
4.3 律師應當提示委託人，律師不對房屋質量承擔任何責任。
第5條 買賣合同文本的擬訂和審查
5.1 律師應提示：二手房買賣應當訂立書面形式的房地產買賣合同。當事人既可使用示範文本，也可參照示範文本自行擬訂合同條款。
自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容。
5.2 自擬合同應具備以下主要內容：
（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；
（2）二手房的坐落地點、面積、四至範圍；
（3）土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限；
（4）二手房的規劃使用性質；
（5）房屋的平面佈局、結構、建築質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；
（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；
（8）出賣人戶口的遷移；
（9）維修基金的處理；
（10）物業管理費的結清責任；
（11）違約責任；
（12）爭議的解決方式；
（13）當事人約定的其他事項。
5.3 律師應當提示：房屋的地點和四至、面積、土地使用權、房屋性質、戶型、結構、配套設施、附屬設施、裝飾等，應在合同中敘述清楚，並與房屋所有權證、土地使用權證或批准文件上的記載一致。
出賣方應當出示土地使用證或者提供土地使用批准文件及其他文件的原件。
5.4 有關街道、樓號等應當使用地名管理機構核准的名稱。
5.5 價格、支付方式、支付時間、房屋的交付和驗收時間、公共維修基金的處理及違約責任等應當明確。律師應提示先行支付房款對買受人的風險，後支付房款對出賣人的風險。
如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的，還應當明確約定出賣人遷出戶口的時間。
5.6 律師應提示：如委託人購買小產權房或城市居民購買農民的宅基地所簽訂的買賣合同無效，並應告知合同無效的後果及處理方式。
5.7 律師應提示買受人了解所購房屋是否出現過非正常影響買受人的極端事件，如火災、嚴重的刑事案件等。
5.8 律師應提示在買賣合同中約定裝修、附屬物及家具、電器等是否包括在房價款中。
5.9 律師應提示委託人在合同中約定詳細的合同解除條款。
5.10 律師應提示委託人在買賣合同中約定辦理過戶的時間及違約責任，並告知在房地產行政管理機關受理後、房產證取得之前出賣的房屋仍有被查封的可能，如在此期間被查封，出賣人應承擔相應的違約責任。
5.11 律師應提示房屋一房兩售或多售的法律後果，並建議委託人在買賣合同中約定發生此類違約行為的違約責任。
5.12 因國家實行用地性質管制和建築工程使用管制制度，住宅用房未經小區內區分所有權人（業主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業用途，因此律師應提示買受人注意審查房屋的使用性質。
5.13 由於稅收上的考慮，律師應提示委託人，有關裝飾特別是可移動的裝飾物的轉讓可以另行簽訂合同。
5.14 律師應提示買受人注意：購買的房屋未經房地產登記機構登記，不得對抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現，應在合同中約定及時辦理備案登記和產權轉移登記。
買賣雙方還應約定，房地產買賣合同生效之日起的一定時間內，應當由出賣人結清房屋交付前所欠的物業管理費，並應將房地產轉讓情況書面告知業主委員會和物業管理單位。房屋產權變更登記完成後辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續。
5.15 律師應當提示：當事人可以選擇爭議的處理方式和機構。
若當事人選擇向法院提起訴訟的，律師應提醒當事人選擇的管轄法院不得違反法律規定的專屬管轄。
若當事人選擇仲裁的，律師應提醒當事人準確書寫仲裁機構的名稱，如選擇「北京仲裁委員會」的，不能寫成「北京市仲裁委員會」。
律師還應當提示：仲裁是按照選定的仲裁機構的仲裁規則進行，而且是一裁終局。
5.16 律師應當及時關注二手房買賣過程中應繳納的各種稅費的變化，並應提示委託人，在辦證中發生的各種稅費應據實支付。
5.17 律師應提示委託人，二手房買賣中發生或應繳納的稅費及繳納稅費的主體。稅費繳納的標準各地有一定差異，且因國家對房地產的調控政策時常變化，一般買方在交易時應繳納契稅、印花稅，如辦理貸款應繳納與貸款有關的保險費、評估費等費用。賣方一般繳納營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等費用。律師應提示委託人購買未取得產權證的房屋還會發生出賣人與開發商之間辦證的費用，應在合同中約定費用的承擔責任人，並同時告知委託人稅費標準隨時可能會變更，實際費用應以登記時政府和相關部門的規定為準。
5.18 合同簽署應以書寫簽名為準，但房屋登記機關有特殊要求的應加蓋印章。
5.19 如果是賣方代理人代為簽訂合同，應當附有經過公證的委託人的授權委託書。如果是買方代理人代為簽訂合同，也應附有委託人的授權委託書。
第6條 中介服務合同審查
6.1 律師提示：在接受二手房中介服務中，委託人注意核驗中介服務人員的資格證書，以確保相關人員具有房地產中介服務資格，具有與職業相適應的專業知識和技能。
6.1.1 要核驗房地產經紀組織和執業經紀人在房地產管理部門的備案手續和註冊手續證明。
6.1.2 應當提示委託人注意房地產經紀人和經紀人員按照下列程序執業：
（1）向委託人出示《房地產經紀人員資格證》，校驗委託方提供的有關文件資料；
（2）從事需要簽訂房地產經紀合同的業務項目，應參照當地房屋登記主管部門或工商部門制定的示範合同文本與委託人簽訂房地產經紀合同；
（3）履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告訂約機會和交易情況；
（4）記錄經紀業務交易情況，妥善保存有關資料；
（5）按合同規定收取服務費，開具統一發票。
6.1.3 應當提示委託人注意，房地產經紀人和經紀人員有無下列禁止行為：
（1）無照經營，超越其核准的經紀業務範圍和非法異地經營。
（2）隱瞞非商業秘密的有關經紀活動的重要事項。
（3）弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同。
（4）採取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業務或促成交易。
（5）偽造、塗改、轉讓《房地產經紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產經紀業務。
（6）利用已經簽訂的房地產經紀合同，或他人掌握的經營信息，採取不正當手段，轉移業務，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委託人利益。
（7）房地產開發經營企業的房地產經紀機構和人員，從事本公司開發建設的房地產經紀業務。
（8）房地產經紀人員同時在兩個以上房地產經紀組織內兼職。
（9）索取或收受委託合同規定以外的酬金或其他財物，包括房地產經紀組織以包銷的名義，隱瞞委託人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取佣金以外的報酬；房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利，在委託的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益。
（10）從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
（11）法律、法規禁止的其他行為。
6.2 政府制定了房地產經紀服務收費的指導價。房地產經紀活動的服務費由房地產經紀人與當事人在下列收費標準內自行議定，並在房地產經紀合同的履行期限內交付：
（1）居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價的3％以下收取；
（2）居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70％以下一次性收取；
（3）居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產評估價值的1％以下收取。
提供諮詢服務的，服務費標準由雙方協商議定。
6.3 律師應提醒委託人注意：凡委託具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受託居間、代理的房地產經紀公司應在合同中標明名稱、地址、電話和房地產執業經紀人的姓名、執業證書號碼，並簽字蓋章。
6.4 二手房買賣應當訂立書面形式的房地產中介服務合同。當事人既可使用示範文本，也可參照示範文本自行擬訂合同條款。
6.5 律師應提示委託人注意，房地產中介服務合同包括下列主要內容：
（1）當事人姓名或者名稱、住所；
（2）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
（3）合同履行期限；
（4）佣金金額或者計算方式和支付方式、時間；
（5）違約責任和糾紛解決方式；
（6）當事人約定的其他內容。
6.6 實踐中各房地產經紀組織通常使用自行制定的含有格式條款的房地產經紀合同，律師應提示不應含有以下條款：
（1）中介合同不應捆綁全權代理條款；
（2）中介合同不應含有強制締約條款；
（3）中介合同不應含有分享違約金條款；
（4）中介機構無權收取定金。
6.7 律師應提示委託人：
（1）中介機構如果受託代理銷售，無權向買受人收取佣金；
（2）中介機構現金收購或者變相收購中存在的陷阱；
（3）中介機構無權禁止和限制委託人與對方當事人見面和談判，如果拒絕，律師應提示注意交易中的不實成分。
第7條 抵押貸款合同審查
7.1 本項審查一般僅對委託人作為買受人、需要申請購房貸款的合同。
律師應協助買受人審核有關貸款條件和文件、簽署有關住房公積金貸款、商業貸款或組合貸款協議、抵押協議。
7.2 貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業擔保公司擔保和商業貸款的保險公司保險。律師應協助買受人審核有關文件，指導買受人簽署擔保協議、保險協議，根據有關規定核對擔保費、保險費。
7.3 如果委託人申請公積金貸款，律師應審核：
（1）買受人購買的房屋是否為國有土地上具有所有權的住房，並用於本人家庭自住；
（2）買受人是否符合公積金貸款條件並具備相關證明文件。
律師應當及時關注有關公積金貸款的限定性條件的變化，並及時提示委託人。
7.4 關於住房公積金貸款額和期限，律師可提供參考方案，但不能替委託人決策。
7.5 若委託人購買非居住房屋，律師應提示只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
7.6 若二手房轉讓存在貸款，律師應提示：
（1）出讓人已全部還清貸款並已註銷抵押登記，或沒有貸款抵押，購房人可直接申請貸款。
（2）如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，購房人可採用轉按揭或先全額還清貸款註銷抵押登記後重新申請貸款。轉按揭貸款的一般流程為：
① 出賣人取得貸款銀行轉讓抵押房屋的同意；
② 買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；
③ 提交買賣合同及買受人貸款資料交申請銀行審核；
④ 申請銀行同意貸款後與受讓方簽訂借款合同；
⑤ 辦理房屋過戶、抵押登記手續。
（3）律師應提示借款人（房屋的買受人）辦理貸款的流程及對買受人主體資格及貸款額度的限制，告知不能取得貸款或不能全額取得貸款的後果，並告知應在房屋買賣合同中約定不能全額或不能取得貸款的處理方式。
（4）律師應提示出賣人,如買受人通過貸款支付房價款應協助買方辦理貸款手續，包括配偶共同出面對銀行面簽相關的貸款資料。律師同時也應提示買受人，出賣人的共有人不配合辦貸款對買受人所具有的風險。
第8條 房價款的提存、託管或監管
8.1 為保障交易的安全性，律師應提示：協議中可以約定將房價款委託公證機關提存、交銀行監管或託管。
8.2 若委託人選擇委託律師事務所監管房價款，律師應提示買賣雙方在簽署房地產買賣合同後，將購房款和產權證交由律師事務所統一管理，待產權轉移登記完成即買方產權證出證後，再由律師事務所通知買賣雙方同時領證、領款。其流程一般為：
（1）律師事務所與買賣雙方簽訂《見證協議》。
（2）律師收取資料：單位營業執照、法定代表人身份證明或當事人身份證明（均需原件及複印件）；申請產權登記的收件收據或產權證（均需原件）；買賣合同（原件）。
（3）買受人房款劃到律師事務所提存賬戶。
（4）辦理產權過戶或/和抵押手續。
（5）通知買賣雙方領證、領款。
（6）三方辦理交接、領證、領款。
（本指引由全國律協經濟專業委員會負責起草，主要執筆人：劉桂林）