中華全國律師協會律師辦理物業管理法律業務操作指引
總則
第一節 目的、概念、指導範圍
第1條 制定目的
本指引由中華全國律師協會制定，旨在為律師辦理物業管理法律業務操作提供指導，並非強制性或規範性規定，僅供參考。
第2條 概念界定
物業服務：又稱物業管理，一般是指根據業主、業主委員會或者其他組織的委託，物業服務企業對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。物業管理包括業主自治管理和業主聘請其他管理人的管理，比如聘請保安公司提供安全保障服務，聘請保潔公司提供公共區域清潔服務等。
物業管理糾紛：指在物業服務活動中發生的各相關主體之間的權利義務爭執。
建設單位：又稱業主單位、項目業主或開發商，指建設工程項目的投資主體或投資者，原始取得物業的所有權。
物業服務企業：是依法設立的從事物業管理服務的企業法人。其根據物業服務合同接受業主（業主大會）或者建設單位委託，對特定物業進行專業化管理並對業主提供服務。國家對物業服務企業實行資質管理。
其他管理人：指除物業服務企業外的其他依法從事物業管理服務的組織或個人。如保潔公司、保安公司、物業管理師。
業主：依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）規定取得建築物專有部分所有權的人，認定為《物權法》第六章所稱的業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，認定為《物權法》第六章所稱的業主。
使用人：是指物業的承租人或其他非業主使用人。
業主大會：是由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主的公共利益，行使業主對物業管理的自治權的業主自治機構。
業主委員會：是經業主大會選舉產生並報相關行政主管部門備案，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。
前期物業管理：是指物業出售後至業主委員會成立並選聘物業服務企業或其他管理人之前這一期間的物業管理。
前期物業服務合同：是指物業區域內的業主委員會成立之前，物業的建設單位委託物業服務企業或其他管理人管理物業，並與物業服務人簽訂的物業服務合同。
物業服務合同：是指業主委託物業服務人管理建築物及其附屬設施所訂立的關於雙方在物業管理服務活動中的權利義務的協議。廣義上的物業服務合同包括前期物業服務合同。
臨時管理規約：是在銷售物業之前，由建設單位制訂的，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，以及違反規約應當承擔的責任等事項的約定。
管理規約：是指業主共同訂立或者承諾的，對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則，是全體業主應當遵守的物業管理服務的規章制度。
業主大會議事規則：是小區業主大會與業主委員會活動的基本要求，是業主大會活動的程序規範，其規定了業主大會和業主委員會的議事方式、表決程序、職責及任期等。
專項維修資金：又稱專項維修基金，指由法律、法規規定的專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的資金。
物業管理師：按照人事部、建設部《物業管理師制度暫行規定》，物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》），
並依法註冊取得《中華人民共和國物業管理師註冊證》（以下簡稱《註冊證》），從事物業管理工作的專業管理人員。物業管理師英文譯為：Certified Property Manager。
第3條 指導範圍
本操作指引可指導律師從事物業管理法律業務，主要包括：為建設單位、物業服務企業、其他管理人、業主、業主委員會和物業使用人等提供法律服務，擬定前期物業管理標書、前期物業服務合同、物業服務合同、管理規約，通過協商、仲裁或訴訟方式處理物業管理糾紛。
第二節 現有立法及相關規定
第4條 物業管理是新興的行業，在這個行業中出現的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了《物業管理條例》以外，多為建設部及相關部委的規章和規範性法律文件。《物權法》也對涉及物業管理方面做了綱領性、原則性的規定。另外，全國各地也有較多的地方法規和規範性法律文件，律師辦理物業管理法律業務必須結合當地的地方法規和規範性法律文件才能更好地解決問題、處理糾紛。
第5條 物業管理法律業務所涉及的全國性法律、法規、規章主要有：
《中華人民共和國物權法》於2007年3月16日第十屆全國人大第五次會議通過，2007年10月1日起施行。
《中華人民共和國民法通則》於1986年4月12日第六屆全國人大第四次會議通過，1987年1月1日起施行。
《中華人民共和國消費者權益保護法》於1993年10月31日第八屆全國人大常委會第四次會議通過，1994年1月1日起施行。
《中華人民共和國合同法》於1999年3月15日第九屆全國人大第二次會議通過，自1999年10月1日起施行。
《中華人民共和國價格法》於1997年12月26日第七屆全國人大常委會第二十九次會議通過，自1990年1月1日起施行。
《物業管理條例》於2003年5月28日國務院第九次常務會議通過，自2003年9月1日起施行。
《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建住房［2003］130號），自2004年1月1日起施行。
《物業服務收費管理辦法》（國家發展改革委員會、建設部發改價格［2003］1864號），自2004年1月1日起施行。
《業主大會規程》（建設部建住房［2003］131號），自2003年9月1日起施行。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（2002年3月5日建設部令第110號），自2002年5月1日起施行。
《物業服務公司財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號發布），1998年1月1日起施行。
《物業服務公司資質管理辦法》（建設部令［125］號），自2004年5月1日起施行。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］8號），於2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，自2009年10月1日實施。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）於2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，自2009年10月1日實施。
第6條 從目前立法的趨勢看，有關物業管理的立法變化較快、較多。從事物業管理業務的律師應多關注這方面的立法進展，以便更好地做好相關業務。
第一章 律師辦理建設單位委託前期物業管理提供法律服務的業務
第一節 前期物業服務公司的選聘
第7條 物業銷售（預售或現售）前，律師為建設單位選聘前期物業服務企業提供法律服務。
第8條 向建設單位建議通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。屬住宅及同一物業管理區域非住宅的物業，應通過招投標選聘；其他類型的物業，建議儘量採用招標方式選聘。投標人少於3個或者住宅規模較小的，經報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第9條 通過招投標選聘物業服務企業的，律師應提醒建設單位須在以下時限內完成招投標工作：
（1）新建現售商品房項目應在現售前30日完成；
（2）預售商品房項目應當在取得預售許可證之前完成；
（3）非出售的新建物業項目應在交付使用前90日完成。
第10條 參與草擬或審查上述選聘前期物業服務企業的相關法律文件包括但不限於招標書、前期物業服務合同、臨時管理規約。
10.1 招標書應包括的內容：
（1）招標人及招標項目簡介；
（2）物業管理服務的內容及要求；
（3）對投標人及投標書的要求；
（4）評標標準及評標方法；
（5）招標活動方案；
（6）物業服務合同的簽訂說明；
（7）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
10.2 前期物業服務合同的主要內容（可參考建設部《前期物業管理服務合同示範文本》）：
（1）物業的基本情況；
（2）服務內容與質量；
（3）服務費用；
（4）物業的經營與管理；
（5）物業的承接與驗收；
（6）物業的使用與維護；
（7）專項維修資金；
（8）違約責任；
（9）其他約定事項。
10.3 業主臨時規約的主要內容：
（1）物業基本情況；
（2）物業使用和維修；
（3）物業服務費用的交納；
（4）其他相關事項；
（5）違約責任和違約糾紛的解決。
第11條 按照各地對前期物業管理招投標的相關規定，幫助建設單位規範前期物業管理招投標程序。
11.1 前期物業管理招標的備案。
按照各地辦理前期物業管理招投標的規定，一般要求房地產開發企業在發布招投公告前或者發出投票邀請書前，提交規定的文件、資料，向物業項目所在地的房地產行政主管部門進行備案。
11.2 發出招標公告與預審。
建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第8條規定：「前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，並同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。」
11.3 招標文件的編制與發出。
招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制，並向所有經過預審合格的投標人發放。
11.4 現場的踏勘與資料提供。
招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，並提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。
11.5 開標與評標，確定中標人。
11.6 與中標物業公司簽訂前期物業管理服務合同，並向政府行政主管部門備案。
第12條 幫助建設單位制定或審核臨時管理規約（可參考建設部《業主臨時公約示範文本》），對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。制定的臨時管理規約不得侵害買受人的合法權益，與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與臨時管理規約一致。
第13條 根據《物權法》的規定，建設單位不僅可以聘請物業服務企業進行物業管理，也可以聘請其他管理人進行管理。在建設單位選擇聘請其他管理人進行管理的時候，律師應協助建設單位草擬相關物業服務合同，如制定審核保安服務合同、保潔服務合同、設備維修服務合同等。
第二節 前期物業管理服務期間的業務
第14條 《前期物業服務合同》簽訂後，律師應當向建設單位提示，讓選聘的物業服務企業提前介入房地產項目的建設過程，讓其從物業管理的專業角度對規劃設計、施工、裝修提出相關整改和完善意見，既要使開發建設的物業更合理、更人性化，又要使物業服務企業今後能順利地管理該物業，減少與業主的矛盾和衝突，並使物業更好的保值增值，有利於開發商品牌實力的塑造與延續。
應提示建設單位：如選擇聘請專業的公司，對共用設備進行維護；應讓專業公司提前介入，以便及早地了解小區的管線圖及設備情況。
第15條 《商品房買賣合同》簽訂時，應建議開發商在「房屋買賣合同」中包含前期物業服務合同的內容，包括約定物業管理服務項目、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，並且涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第16條 《商品房買賣合同》簽訂時，應提示開發商將臨時管理規約作為合同的附件，要求買受人對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第17條 提示建設單位在物業管理區域內按照規定配置必要的物業管理用房。各地對物業管理用房的配置有面積要求的，應遵照執行。
第18條 提示建設單位，前期物業服務合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業管理費由建設單位承擔。一般物業管理費是按月計算的，交付當月的物業管理費，一般由建設單位承擔。
第19條 當建築區劃內的入住率等條件達到規定的召開首次業主大會會議的條件時，提示建設單位應按規定辦理相關手續，為成立業主大會、選舉產生業委會提供資料。
第20條 律師為開發商制訂前期物業管理有關合同文件應注意的問題
在業主大會成立前，由開發商負責前期物業管理。此間應當製作的法律文書主要有《商品房買賣合同（前期物業服務條款）》《業主臨時規約》《前期物業服務合同》及物業管理規章制度。開發商應在售房前擬制和簽署一系列物業管理的法律文書，此時應注意以下問題：
20.1 在《商品房買賣合同》中增加前期物業服務的主要內容，做到購房人購買房屋的同時即購買了前期物業服務。《物業管理條例》規定，《商品房買賣合同》中應當包括《前期物業服務合同》的主要內容，購房人通過與開發商訂立《商品房買賣合同》對該物業的前期物業管理（包括選聘的物業公司、物業服務事項與服務質量、物業維護與管理、物業收費等）有基本了解，並以合同的方式對由開發商提供的前期物業服務予以確認。
20.2 在房屋銷售前擬定好《業主臨時規約》並在售房時向購房人公示，以便於購房人在訂立《商品房買賣合同》時對遵守《業主臨時規約》作出書面承諾。如果說《業主規約》是全體業主對物業行使管理權的「憲法」，那麼《業主臨時規約》在前期物業管理中則起「臨時憲法」的作用。由於在前期物業管理中業主大會尚未成立，根據《物業管理條例》的規定，開發商應當負責擬定並向購房人說明和公示《業主臨時規約》，並可要求購房人對遵守《業主臨時規約》作出書面承諾。承諾作出後，即具有法律約束力。
20.3 與選聘的物業公司訂立《前期物業服務合同》。根據《物業管理條例》規定，開發商應當於房屋銷售前選聘好物業公司並與其訂立《前期物業服務合同》。通常《前期物業服務合同》文本由擬聘請的物業公司提出，但由於前期物業服務主要由開發商負責，前期物業服務的主要內容應當與《商品房買賣合同》中物業服務的相關條款保持一致，物業管理的服務與質量水平，既要能夠滿足開發商的要求，也要同時保障業主的權益不受侵害，因而需要由開發商參與擬定或審定。
20.4 負責擬定或審定前期物業管理規章制度。通常物業管理規章制度由擬聘請的物業公司提出，且作為《前期物業服務合同》的附件，是合同的重要組成部分。因此其不僅屬�法律文書，且按規定開發商應當將物業管理規章制度連同《前期物業服務合同》一併提交政府房地產行政主管部門備案。同時由於大量的物業管理事務通過對物業管理規章制度的落實得以實施，因而物業管理規章制度的內容廣泛地涉及業主的利益，此外，物業管理規章制度是《前期物業服務合同》得以實際履行的重要保障，因而同樣需要由開發商參與擬定或審定。
20.5 擬訂前期物業管理法律文書應當注意的問題：
20.5.1 關聯性。前期物業管理關係中各方當事人的權利與義務在各法律文書中表現為相互交織、滲透，部分內容互相迭加或涵蓋；文書相互獨立又互相依存、互為條件，關聯性強。因此在擬製法律文書時：一是要做到主要法律文書齊全，形成一個完整的合約體系；二是文書相互之間應當依次銜接，避免因遺漏或錯位影響其他文書的法律效力；三是內容上相互迭加或重複的部分內容，應力求表述準確、完整並注重其同一性，避免出現遺漏、矛盾、含糊不清或產生歧義。
20.5.2 規範性。廣義地說，規範性包括程序規範和實體規範兩個方面。程序規範要求開發商擬制和簽署法律文書的過程符合規定要求，該公示的公示，該說明的說明，該備案的備案。實體上規範是指法律文書的內容應當合法、合規或符合行業慣例；對於法無明文規定的情形，當事人可自願約定，但不得損害他人利益。
20.5.3 前瞻性。前期物業管理中涉及的熱點、焦點問題較多，如會所、外立面牆使用權、建築物冠名權、車庫、停車場、商鋪及其他配套設施設備的歸屬權等。對於尚在探討和研究的、法律或政策並未作出明確規定的問題，應當有預見性地儘可能作出約定，避免在日後的物業管理過程中發生較多的爭議。
20.5.4 可操作性。目前物業管理難度較大，合約的履行尤其是物業管理規章制度的落實主要取決於管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、督促物業使用人履行義務、遵守制度，又不至於以違法或侵權的手段「強制管理」，如以停水、停電方式脅迫收取物業費、未經法定程序強制拆除搭建物等，既是難點也是重點；另外根據物業管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地設置各類物業爭議的解決程序，綜合運用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業管理的各項措施落到實處也是值得注重的一方面。
第二章 律師辦理為物業服務企業提供法律服務的業務
第一節 律師為物業服務企業提供前期物業管理法律服務
第21條 幫助物業服務企業制定投標方案，並參與草擬或審查包括但不限於投標文件、前期物業服務合同、物業管理制度等相關法律文件。
第22條 應提示物業服務企業，有投標意向時注意企業資質等級可以承接的物業管理業務項目範圍。
根據建設部《物業企業資質管理辦法》的規定，各資質等級的企業可承接的項目範圍如下：
（1）一級資質的企業可以承接各種物業管理項目；
（2）二級資質的企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務；
（3）三級資質的企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
第23條 投標文件是參與投標的物業服務企業對招標文件的內容、實質性要求和條件作出響應的文件。
投標文件應包括以下內容：
（1）投標函；
（2）投標報價；
（3）物業管理方案；
（4）招標文件要求提供的其他材料。
第24條 幫助審查招標書中由建設單位制定的前期物業服務合同，對有損於物業服務企業的條款，建議修改或刪除。
第25條 中標後簽訂前期物業服務合同之前，提示物業服務企業要求建設單位將以下文件作為合同的附件提交：
（1）物業構成明細；
（2）物業共用部位明細；
（3）物業共用設施設備明細；
（4）其他。
第26條 物業服務企業進行前期物業管理招投標應注意以下問題：
26.1 投標書的格式和內容應滿足招標文件的要求。
評標過程中經常發現一些投標文件不能按照招標文件規定的格式編寫，沒有目錄，沒有頁碼，該蓋章的不蓋章，應提供的資料不提供，所供非所要，計算依據前後不一致，提供的財務數據不符合財務原則，錯別字多，裝訂粗糙等問題，導致評委對資料的齊全性、準確性在打分時打折扣。建議在投標書裝訂之前一定對照投標文件的要求認真進行校對，裝訂儘量精美，投標書的質量是企業的形象，很難想象一個投標書錯誤百出的物業服務企業能夠把物業服務做好。
26.2 提供的物業服務內容應完全響應招標文件要求。
應注意投標書中對招標物業項目提供的物業服務內容是否完全響應了招標文件的服務內容要求，注意是否漏項。實踐中，出現過招標文件明確要求有社區文化活動服務內容，恰恰在投標文件中不做應答，沒有職責分工，也不做該項服務費用測算的情況。在公開招投標中，如果提供的服務內容有漏項，將被視為不響應投標文件，或是該項服務企業不具備服務能力，甚至被廢除投標資格處理。
26.3 物業服務方案中應具有對服務內容的必要分析。
評標過程中一些投標書的物業服務方案普遍缺少對服務對象及其需求的分析，缺少服務重點和難點分析，對特殊需求和特殊技術要求不能識別，導致物業服務方案沒有針對性，甚至千篇一律。物業服務企業應在物業項目可行性分析的基礎上，做好這些必要的分析，綜合出最終的服務需求和目標，因為這些分析是決定物業服務方案是否合適的前提。物業服務方案的針對性和適宜性在評標中占有很大的比重。
26.4 注意物業服務目標的定量和定性問題。
根據招標文件的服務內容要求和最終確定的服務定位和服務需求，必然會制定服務目標。服務目標的制定一般分為定量的和定性的，一般情況下，能定量的儘量進行定量。服務目標的定量制定應與服務定位檔次相符合，可以參照有些地方有關物業服務等級劃分及價格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。按照《物權法》的要求，物業服務企業只有依約服務的權利，因此，指標的制定不能超越法律法規規定的範圍，不能超越物業服務的範疇，不能超越正常的服務能力。定性指標的制定應注意頻次和時間間隔的概念，應說明服務工作後所取得的效果。定性和定量的指標應是可測量的。
26.5 應注意物業服務方案的內在邏輯性。
評標過程中發現有的物業服務方案缺乏內在的邏輯性。物業服務方案的內在邏輯性應是：根據服務的需求，制定相應的服務指標，配置合理的人力資源和設備資源，以一定的服務管理模式運作，職責分工明確，不漏項不重迭，明確服務流程和檢查標準，以相應的內部和公共制度以及必要的措施來保障物業服務指標的完成，在風險分析的基礎上，制定規避風險的措施和應急預案，保障人身和財產的安全。
第27條 簽訂前期物業服務合同時，提示物業服務企業要求建設單位限期提供：竣工總平面圖；單體建築、結構、設備竣工圖；配套設施、地下管網工程竣工圖；設備設施的安裝、使用和維護保養等技術資料，以及物業質量保修文件和物業使用說明文件等物業管理所必需的其他資料。
第28條 簽訂前期物業服務合同之前，提示物業服務企業要求建設單位配合對物業的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認存在問題，要求建設單位對存在問題提出解決辦法。
第29條 前期物業服務合同簽訂後，提示物業服務企業要求建設單位對上述查驗結果、存在問題等簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
第30條 幫助物業服務企業草擬或審查擬與購房者收房時簽訂的前期物業服務合同，前期物業服務合同的主要內容可參見本指引10.2 。
第31條 提示物業服務企業，根據有關規定，業主選聘新的物業服務人後，其與建設單位簽訂的前期物業服務合同終止。
第32條 提示物業服務企業，前期物業服務合同終止後，應將本指引第22條所述資料及物業管理用房等移交業主委員會，並在業主委員會的主持下，做好與新的物業服務人的交接工作。
第二節 律師為物業服務企業提供約期物業管理法律服務
第33條 律師應當為物業服務人獲得選聘進行程序的合法性審查，獲選聘的物業服務人應經過專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能與業主委員會簽訂物業服務合同。
第34條 物業服務合同的主要內容（可參考建設部示範文本）
34.1 物業服務合同的主要條款：
（1）雙方當事人的姓名或名稱、住所。
（2）服務項目。即管理的房地產名稱、坐落位置、面積、四至界限。
（3）服務內容。即具體管理事項，例如：房屋的使用、維修、養護，消防、電梯、機電設備、路燈等公用設施的使用、維修、養護和管理。
（4）服務費用。即物業服務人向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較複雜，不同的管理事項，收費標準也不同，有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費；有的收費項目是同業主委員會協商決定的，如停車場的停車費。
（5）雙方的權利與義務。
（6）違約責任。
（7）其他事項。雙方可以約定其他未盡事項，如風險責任、調解與仲裁、合同的更改、補充、終止等。
34.2 業主委員會或業主大會的權利與義務
（1）代表和維護業主的合法權益；經常聽取業主的意見和建議，並及時將上述意見和建議反饋給物業服務人。
（2）代表業主大會與物業服務人簽訂並執行物業服務合同。
（3）監督業主遵守管理規約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；採取措施督促業主按時交納物業管理公共服務費用。
（4）審定物業服務人擬定的物業管理方案。
（5）檢查監督物業服務人管理工作的實施及制度的執行情況。
（6）審定物業服務人提出的物業服務年度計劃、財務預算及決算報告。
（7）審批物業專項維修資金的使用預算，並監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業服務人提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告。
（8）應在本合同約定的期限內，向物業服務人移交有關資料。
（9）協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。
（10）負責本物業專項維修資金的籌集，督促業主繳納物業專項維修資金。
（11）業主委員會有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計。
（12）經專有部分占建築總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，有權代表業主大會提前終止本合同。
34.3 物業服務公司的權利和義務
（1）根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業服務方案。自主開展物業經營管理服務活動。
（2）對業主違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。
（3）按本合同的約定，對業主違反臨時管理規約或物業規章制度及相關管理規定的行為進行制止和處理。
（4）可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將本區域內的全部物業管理一併委託給第三方。
（5）負責編制房屋及其附屬建築物、構築物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿後的大修、中修、更新、改造方案，經業主委員會、物業服務人雙方議定後由物業服務人組織實施。
（6）向業主告知物業使用的有關規定，當業主裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，與業主訂立書面約定，並負責監督。
（7）按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現安全隱患或險情及時排除。
（8）負責每半年向全體業主公布一次物業服務費用收支賬目和物業專項維修資金使用情況；並將物業服務收費項目和收費標準以及向業主提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業管理區域內以書面方式公示。
（9）不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；不得在物業管理活動中侵犯業主的合法權益；應合法、正確使用業主名冊，不得泄露業主隱私。
（10）建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，並負責及時記載有關變更情況。
（11）物業服務人必須在本合同終止時，向業主委員會移交管理用房及物業管理的全部檔案資料。
第35條 在新的物業服務公司取代原物業服務公司的情況下，如何順利交接往往是物業服務合同是否成功操作的關鍵，前期物業服務人往往會以各種理由不退出物業服務區域。律師應協助業主委員會、新的物業服務公司與原物業服務公司進行溝通，並可以請求政府有關部門指導、監督。
第36條 因業主拖欠物業服務費而向物業服務人提供催收法律服務。一般情況下，律師應告知物業服務人先通過書面形式（如發律師函）的方式向業主催收，對個別業主可以進行訴訟，但訴訟不宜廣泛採用，否則會將物業服務人推向業主的對立面。應提醒物業服務人注意留存相關催收的證據。
第37條 律師應當為物業服務人如何糾正建設單位、業主的其他違法行為提供法律幫助。對開發商許諾沒有到位的，物業服務人應協助業主與開發商交涉；對於業主的違法行為，物業服務人應予勸阻，並向業主委員會和政府主管部門進行報告。
第38條 物業服務公司簽訂和履行合同應注意的其他問題
38.1 關於物業服務公司不履行合同、不完全履行合同的處理
38.1.1 《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定：「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。」這一司法解釋主要是為了解決目前物業管理中存在的物業服務公司服務不到位、不規範問題。
38.1.2 作為律師應提醒物業公司兩點：
（1）對物業管理公司管理不到位的，業主有權提起訴訟。
（2）物業管理公司內部的管理制度，包括服務細則、服務承諾等，構成物業管理服務合同的組成部分，所以物業管理應根據自己公司的實際情況來確定自己的管理制度，不能兌現的不宜形成書面的管理制度。但實際上，要求物業服務公司承擔任何形式的違約責任，都有一定的難度，因為物業管理不同於一般合同的履行，像買賣合同，標的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業管理合同所指向的物業管理服務，是複雜而瑣碎的，讓業主委員會證實物業服務公司服務不到位，有一定的操作難度。
38.2 合同到期後不移交資料和不承認事實管理的問題
38.2.1 《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條規定：「物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。」
38.2.2 對於業主委員會來說，如果有資料顯示開發商並未向業主提供《物業管理條例》第29條列明的資料，可以將物業公司作為被告，訴訟請求其移交資料。律師應當提供物業服務公司：在業主委員會終止與物業服務公司的合同後，物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。物業管理服務實踐中，存在兩種事實管理的情況：一是物業管理服務合同終止後，業主委員會未更換物業服務公司，物業管理公司也繼續提供服務，這種情況下的事實管理物業管理公司可以要求業主支付物業管理費。二是物業管理服務合同終止後，業主委員會重新聘請了物業服務公司，但原物業管理公司拒不退出，並以事實管理為由，要求業主支付物業管理費。對於第二種情況司法解釋明確規定管理，物業公司訴請支付物業管理費，法院可以不予支持。這一條規定可以很大程度上減少老「管家」落聘後拒不退出情況的出現。
38.3 物業管理服務合同無效的規定
38.3.1 按照《最高人民法院關於審理物業糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第2條規定：「符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務一併委託他人而簽訂的委託合同；（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。」
38.3.2 律師應提示物業服務公司：物業管理服務合同中經常出現的免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款有：
（1）明確公益性收入歸物業管理公司所有的條款，按照《物權法》的規定，小區的停車、廣告費等公益性收入為全體業主所有，但有的開發商或物業管理公司往往利用自己的優勢地位，或業主委員會法律知識的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業管理公司或開發商所有，實際上這是無效約定。
（2）物業服務企業在履行合同過程中的免責條款，主要有物業管理公司在任何情況下對小區車輛的丟失、業主人向損害賠償不承擔法定的補充責任。
（3）加大業主委員會的責任。有的物業公司在合同中約定業主委員會解釋本合同的，應向物業公司支付30萬的違約金，業主支付物業管理費不足的，由公益性收入直接補貼物業公司等。
（4）排除業主委員會權利的條款，主要包括物業服務公司對大額維修基金的使用有決定權，物業公司可以決定涉及全體業主利益的重大事項等。所以，物業管理公司簽訂物業管理服務合同時應注意這些條款。
38.4 關於業主拒交物業管理費及抗辯理由的解析
38.4.1 《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」
38.4.2 物業服務公司為小區提供物業管理服務，根據權利與義務對等原則，業主應支付物業管理服務費用。但在物業管理操作中，有時業主會以各種藉口不交納物業管理費用。業主不交納物業管理費的理由有：
（1）業主對拆遷安置不滿而拒不交納物業管理費的，由於原拆遷單位與物業服務公司不是同一單位，這種情況應由業主找原拆遷單位解決。
（2）業主搬入新房，認為房屋有質量問題，如漏水、牆皮脫落、裂縫及其他屬�房地產開發商負責的問題，應由業主向法院訴請開發商承擔責任。
（3）他人在業主的房外堆放雜物，造成妨礙，業主應向法院訴請妨礙人排除妨礙，物業公司只負有提示告知並維護小區環境整潔的義務，如物業服務公司在妨礙過程中無過錯或已經盡了自己應盡的義務，是不承擔責任的。
（4）業主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業服務公司無過錯或已盡了自己應盡的義務情況下是不承擔責任的。
（5）就放棄共有權利作為抗辯理由的，主要是業主以自己未入住、未享用過小區公建配套為由而不交納物業管理費。律師應明確告知物業服務企業，業主的這些抗辯一般是不成立的。
38.5 物業服務公司的補充責任
38.5.1 業主財產在物業管理區域內遭受他人的非法損害
業主在小區或其管理的其他物業管理區域內財產遭受非法損害主要有以下兩種情況：
（1）財產被盜竊或搶劫，包括車輛、室內外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區車輛被盜是最為敏感的問題，物業在這一方面要加強防範。
（2）財產被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設施遭第三人破壞，業主的財產被毀壞等。有的小區由於建造的比較早，道路窄小，常發生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業管理的是露天商場，來往人員很多，常會發生公共設施被損害的情形。
以上兩種情況，只要直接的責任人無法找到或無力賠償，物業公司未按照物業服務合同提供服務，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應承擔相應的補充責任。
38.5.2 業主或物業使用人在物業管理區域內受人身傷害
物業管理區域內發生人身傷害的案件也常見於報端，起因多是由於雞毛蒜皮的小事而鬥嘴打架或業主之間積怨發生質變而大動干戈。當然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾鬥毆的惡性刑事犯罪的發生。以上情況都可能會造成業主或租戶的人身傷害甚至致死，當然這種傷害有可能發生在業主之間、業主與非業主之間甚至業主與非進行服務工作時的物業服務人員之間。如果物業防範不力，未適當履行物業合同約定的安全保障義務，行為人又逃逸的，物業要承擔相應的民事賠償責任。
38.6 物業服務公司專業分包風險的規避
在物業管理當中，服務分包管理是一種常見的管理模式，物業服務公司往往會將部分服務管理項目分包給專業公司進行相對獨立的運作，例如：配電室設備維護、消防檢測以及專業的外牆清洗等。物業管理行業重組中的專業技術重組的產生，起初是在技術、資金、人才含量高的專業上發生的，如物業管理企業通常將機電、智能化、消殺等工作交給專業公司打理，而現在的專業化重組幾乎涵蓋了物業管理的全部專業，如清潔和綠化等。
由於這些專業技術維護的行業准入的資格獲取比較困難，承接技術維護的分包公司多為設備系統建設方承擔，在行業資質以及專業技術方面存在着技術壟斷。物業服務公司在技術監管方面比較吃力，往往會出現雙方角色不明確的局面，物業服務公司不能很好的發揮其總體協調、監督管理的權利。作為物業服務公司，要減少專業分包的風險：一是通過詳細的合同條款與專業的分包公司明確雙方的權利與義務，要求專業公司按照法定的操作規程提供專業的服務，為了保護物業公司和業主的權益，要求專業公司提供的服務無瑕疵，如果服務不到位、不專業，物業公司有權按照合同約定要求專業公司承擔責任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統一着裝、統一要求等方式淡化專業分包公司在小區的影響，防止物業服務公司本身被邊緣化；三是加強物業服務公司的專業技能培訓。目前，物業管理的技能培訓主要集中於物業管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓，而涉及其他行業如消防檢測、配電管理、電梯保養等專業的技術管理培訓往往不被物業管理人員重視，認為這些工作可由分包單位進行管理，忽略了自身管理權利的實施，使得物業公司本身根本不具備對專業公司進行管理和監督的能力。
第三章 律師辦理為業主、業主大會及業主委員會提供法律服務的業務
第一節 律師為業主大會的成立和業主委員會的選舉產生提供法律服務
第39條 當建築區劃內入住率等達到規定的召開首次業主大會會議的條件時，應提示業主督促建設單位按照規定辦理相關手續，提示業主按照相關規定成立首次業主大會會議籌備組。
第40條 首次業主大會會議籌備組組成後，律師為籌備組提供法律服務。
40.1 籌備工作的主要內容為：
（1）確定召開首次業主大會會議的形式；
（2）確認業主身份；
（3）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（4）確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主自薦或推薦產生業主委員會候選人；
（5）擬訂《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）、《業主委員會章程》（草案）等文件。
（6）其他召開業主大會會議應準備的事項。
40.2 幫助草擬或審查《業主大會議事規則》、《管理規約》、《業主委員會章程》等需要在大會上通過的文件。
第41條 業主大會與業主大會會議
41.1 業主大會是由建築區劃內全體業主參加，依法成立的自治組織，是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構。
41.2 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開的條件由法律法規或業主議事規則規定。召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
41.3 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有建築區劃內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
41.4 業主大會決議分為普通決議和特別決議。業主大會作出普通決議，應當經建築區劃內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主通過。業主大會作出特別決議，應當經建築區劃內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主通過。
41.5 業主人數及面積的具體計算如下：
業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。
《物權法》第76條第2款和第80條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
41.6 下列事項由業主大會以普通決議通過：
（1）制定和修改業主大會議事規則；
（2）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（5）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
41.7 下列事項由業主大會以特別決議通過：
（1）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（2）改建、重建建築物及其附屬設施。
第42條 業主委員會
42.1 業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責，受全體業主監督。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
42.2 業主委員會的職責：
（1）
召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（2）代表業主與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；
（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；
（4）監督管理規約的實施；
（5）業主大會賦予的其他職責。
第43條 為 「破解」小區業主大會召開難問題，律師可以提出以下建議：
43.1 應在法律規定業主大會的相關制度內，選擇可操作性的方式、方法召開業主大會，比如說就業主大會的召開形式而言，儘量採用書面徵求意見的方式召開業主大會，在大型社區，儘量採用業主代表或業主小組代表人的方式收集業主的意見。業主大會同時採用以下形式進行表決：
（1）設投票箱。在物業管理區域內設投票箱，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。
（2）專人送達、回收意見。由業主委員會（換屆工作小組）組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。
（3）通過業主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發送電子郵件。
（4）傳真。
（5）公告。
（6）其他形式。
43.2 在業主大會議事規則中儘量規定一些實用性的有關業主大會召開的制度，業主大會議事規則是小區業主大會、業主委員會活動的「根本大法」，規定了業主大會的基本制度，將業主大會召開的一些制度寫進議事規則，作為首次業主大會以後再召開業主大會的準則，可以有效減少業主大會召開過程中一些障礙性因素，比如說將在規定時間內「不表態視為同意」寫進規則，就可以大大減少業主大會的召開時間，將電子郵件、傳真等方式送達業主徵求意見表寫進規則，也可以及時回收業主的意見等。
43.3 通過第三方介入召開業主大會。業主大會一般是由業主委員會召集召開的，在目前情況下，業主委員會難以做到職業化，業主委員會成員都有固定的工作，不太可能有較多的時間和精力投入到小區的公共事務中去，所以通過第三方介入的方式召開業主大會可以大大節省業主委員會成員的時間成本，保障業主大會的順利召開。通過第三方介入的方式主要有：業主委員會通過其專職秘書來組織業主大會召開的文件的準備、徵詢表的發放與回收等；通過中介機構，包括律師事務所來全程負責業主大會的召開，在上海、深圳等一些大城市，已經出現專門為業主委員會服務的中介公司和專業律師。
第44條 律師協助起草或審查《業主大會議事規則》
44.1 《業主大會議事規則》的性質是建築區劃內業主大會活動的程序規則。
44.2 《業主大會議事規則》的主要內容：
（1）業主大會的議事方式；
（2）業主大會的表決程序；
（3）業主委員會的組成及任期；
（4）印章的使用與管理；
（5）業主委員會活動經費的籌集和使用。
44.3 《業主大會議事規則》通過、生效的原則：應經建築區劃內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能生效。
44.4 《業主大會議事規則》制定中應注意的事項：
（1）充分考慮建築區劃內業主構成的實際情況，使制定的議事規則具有可操作性。
（2）內容不得違反法律、法規的規定，不得侵犯業主的合法權益。
第45條 律師協助起草或審查《管理規約》
45.1 《管理規約》的性質。其性質是對全體業主具有約束力的、業主參與物業管理的權利義務及活動的行為守則。
45.2 《管理規約》的主要內容：
（1）物業的基本情況；
（2）業主使用物業的方式及具體要求；
（3）業主參與本建築區劃物業管理的權利及應承擔的義務；
（4）物業管理活動中各種費用的交納及分攤方式；
（5）建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配方式；
（6）管理規約的修改程序、通過、生效的原則；
（7）違反規約的責任；
（8）業主認為需要約定的其他事項。
45.3 《管理規約》通過、生效的原則：應經建築區劃內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能生效。
45.4 制定《管理規約》應注意的事項：
（1）制定的內容不得違反法律、法規的規定，不得超越業主自治權的範圍，不得侵害業主的合法權益。
（2）條款內容應儘量具體明確，具有可操作性。
第二節 律師辦理為業主、業主大會及業主
委員會運作提供法律服務的業務第46條告知業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
第47條 業主決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理的，律師應幫助草擬或審查招標方案等文件。招標文件的主要內容基本與本指引10.1 所述相同。應提醒業主將《管理規約》作為招標文件的附件提交。
第48條 在選聘新物業公司時，律師應提醒注意以下問題：
更換物管公司要半數以上業主通過，且通過業主物業面積也過半數，即「雙多數」，才可執行。業主委員會是代表小區產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的全體業主的執行機構，是解決小區物業管理問題的關鍵，更換物管公司必須由業主委員會組織業主召開業主大會，在保證廣大產權人、使用人支持的前提下形成決議，並且要半數以上的產權人通過該決議方可執行。只有這樣才使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。交接時各方關係一定要理順。物業服務公司更換是一項極為困難並具有一定風險的工作。在有些小區就出現過原物管公司拒不撤出小區，新的物管公司無法進入的現象。所以在更換前一定要先處理好和相關單位的關係，包括發展商、業主委員會、原物管企業、新物管企業間的關係，使其儘可能取得一致性意見，對於順利更換，尤為重要。律師可以提供法律支持，請物管顧問、財務顧問提供專業支持，請政府主管部門提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。另外，業主委員會選聘新的物業服務公司，並不要求通過招投標方式選聘，法規只要求在前期物業管理期間住宅物業開發商要進行招標選擇物業公司。
第49條 業主選聘物業服務公司後，律師應幫助起草或審查物業服務合同。
合同主要內容可參考建設部《物業服務合同示範文本》。為儘量避免糾紛產生後責任承擔問題，律師可建議將管理服務的具體承諾、投標書、委託管理的構成明細等作為合同的附件，建議簽訂補充協議約定服務質量階段考評、約定後合同義務。
第50條 律師應提醒業主大會、業主委員會，業主大會會議的召開、涉及共有和共同管理權利事項的決議，應按照法律、法規、管理規約規定的程序及通過、生效的原則進行，決議的內容不得違反法律、法規的規定，不得侵害業主的合法權益。
第51條 律師應幫助業主委員會起草或審查有關物業管理方面的材料、文件。
第52條 律師關於業主「自治」存在問題的提醒
52.1 業主的「散戶」狀態，是自治管理中的普遍問題
業主普遍對業主自治管理缺乏認識，特別是工作忙、生活節奏緊張的年輕人更無暇顧及，難以通過定期、書面的系統方式進行溝通，給業主自治管理帶來操作上的不便。
52.2 業主委員會作為執行機關，自身的問題往往會成為自治管理的障礙
在推行業主自治過程中，也肯定會有害群之馬，怎樣規範和監督業主委員會行使業主賦予的執行機關權利，是業主必須面對和思考的。
52.3 目前的勞動用工制度、稅收制度、財務制度也是業主推行自治管理的障礙
就勞動用工制度而言，業主大會、業委會作為社會團體法人的資格沒有明確，也沒有組織機構代碼證。因為，不能直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工交納社會保險。所以，業主要想有效自治，必須明確業委會的法律地位。由於業主委員會的法律地位不明確，有關的稅收制度、財務制度也幾近空白。
第四章 物業專項維修資金（基金）
第一節 物業專項維修資金的交納與續籌
第53條 新建商品住宅首期維修資金的交納
房地產開發企業應當在辦理房地產初始登記前，交納其應交部分的維修基金；購房人在辦理房地產變更登記之前（辦理「小產權證」）之前，交納其應交部分的維修資金；業主大會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主大會成立之日起15日內，將未出售商品住宅購房人應交部分存入業主委員會開戶銀行。鑑於目前各地基本已制定專項維修資金的使用管理辦法，故在實踐中應依當地的具體規定執行。
第54條 專項維修資金的其他來源
根據有關規定，小區的經營性收益應納入業主大會賬戶管理，物業服務企業可依有關規定和業主大會決議提取一定比例的管理費用，該類收益主要用於補充專項維修資金。
第55條 專項維修資金的交割與再次籌集
商品住宅轉讓時，原業主交納的維修資金剩餘款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。
專項維修資金餘額不足首次籌集資金總額的30%時，經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意可以續籌。再次籌集後的維修資金餘額，不得少於首期維修資金中購房人交納的數額。
第二節 物業專項維修資金的使用
第56條 物業專項維修資金的管理
56.1 根據建設部有關規定，資金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管；業主大會成立後，由區、縣房地產管理部門將資金本息劃轉至業主大會按規定設立的維修資金賬戶，由業主大會按規定管理和使用。
56.2 維修資金實行屬地開戶原則，業主大會應在物業所在行政區內具有業務辦理資格的銀行分支機構辦理專用存款賬戶。
56.3 住宅共用部位、共用設備、物業管理區域公共設施的維修、更新費用支出，符合規定的，可以按規定的流程支用維修資金。由政府行政主管部門進行指導與監管。
第57條 物業專項維修資金的使用程序
根據法律規定，專項維修資金的使用和續籌方案，必須經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。涉及單幢房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋全體業主所持投票權2/3以上同意，但不得與業主大會對全體共有部分作出的決定相牴觸。
實際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業主大會可將一定金額範圍內維修資金使用的決策權力，經法定程序後授予業主委員會。
第58條 物業專項維修資金的使用範圍
58.1 維修資金專項用於保修期滿後共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
共用部位：是指整幢房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、梁、柱、樓板、屋頂等）、外牆面、走廊牆和牆外粉飾等。
共用設備：是指整幢房屋業主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內照明線路設備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內消防設備及安全監控設備。
公共設施：是指物業管理區域內業主共同使用的公共綠地、道路、小區內上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、消防設備及安全監控設備、公共設施（設備）使用的房屋及非經營性車庫、車場、公益性文體設施等。
58.2 住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬�人為損壞的，其維修、更新改造費用應當由責任人承擔。業主不能將分戶內的維修資金隨意取出。
58.3 日常綠化養護費、水箱清洗費、公用照明和共用設備能耗和養護費等應納入日常物業管理服務收費範圍，不能在商品住宅專項維修資金中列支。
第59條 物業專項維修資金的分攤規則
物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：
（1）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；
（2）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔；
（3）全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔。
部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費用在專項維修資金中列支。
第60條 維修基金使用「僵局」的處理
按照《物權法》的規定，使用維修資金應該通過絕對多數業主的同意，即專有部分占建築面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。這個規定卻讓維修資金在使用上陷入了僵局。
打破這樣的僵局，按照《物權法》撤銷權的規定，業主可以以「該決定侵害自己合法權益」為由，向法院提出訴訟要求對不使用維修基金的決議予以撤銷，但由於目前業主的撤銷權訴訟尚不成熟，實際操作存在一定難度。最為有效的方式就是在《業主大會議事規則》的制訂中，應該有對此類問題的預防機制，對出現類似問題如何解決，進行提前約定，特別是關於業主委員會小額使用維修基金的授權規定。另外，律師應提醒在物業管理表決中，並不是所有的表決都是要全體業主的2/3，比如說某棟樓電梯的維修，只要該棟樓業主的2/3，且同意業主的面積也占2/3同意即可。
第五章 物業管理糾紛
第一節 物業管理糾紛範圍、分類及特點
第61條 物業管理糾紛的表現形式：
對人防、地下車庫、綠地、停車場權屬不明而引發的業主、業主委員會與開發商的糾紛；因業主拖欠物業管理費而引發的糾紛；因違法動用維修資金而產生的糾紛；業主之間因相鄰權而引發的糾紛；小區發生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產生的糾紛。
第62條 物業管理糾紛分類
按照糾紛中的基本權利性質和特點的不同，可以將物業管理糾紛劃分為以下幾類：
62.1 物業管理產權類糾紛。主要是物業所有權方面的業主專有權與業主共有權轄屬範圍的確認糾紛，業主共有權與託付物業服務企業的物業經營管理權行使之間的權限劃分和確認糾紛，業主團體共有權與開發經營者的權屬糾紛。常見的有個別業主侵占公共區域、業主委員會與開發商的車庫之爭等。
62.2 物業管理債權類糾紛。主要是與物業管理服務有關的合同之債、侵權之爭等債權、債務關係糾紛。例如小區的業主拖欠物業管理費、車輛的保管糾紛等。
62.3 物業管理行政權類糾紛。主要是物業管理行政主管機關和其他有關行政部門在行使職權的具體行政行為中與行政相對人之間發生的行政權限和行政權行使是否違法、是否得當的爭執。目前常見的這類糾紛有行政執法部門對違章建築的處理，業主對街道、房地產主管部門對業主委員會與物業服務企業指導與監督的不滿。
62.4 物業管理自治權類糾紛。主要是業主、物業使用權人、業主大會、業主委員會業主團體在民主自治權益方面發生的糾紛。例如業主不執行管理規約的有關規定或不執行業主會議對維修資金的分攤決定而引起的糾紛。
另外，按糾紛所屬的法律性質不同，可以將物業管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛和刑事糾紛。
第63條 物業管理糾紛的特點
63.1 物業管理糾紛具有連續性
從物業管理糾紛的產生的原因及表現形式上看，物業管理糾紛與開發商密不可分，比如說房子質量問題、車位之爭、配套不到位等，特別是在目前的情況下，物業管理公司與開發商之間關係的特殊，一旦發生物業管理糾紛，開發商也有一定的責任。
63.2 物業管理糾紛具有多樣性，物業管理費糾紛居首位
物業管理糾紛法律關係非常複雜。既有涉及民事、經濟、刑事法律關係的糾紛，又有涉及業主團體經濟事務和社會事務民主自治法律關係的糾紛。這種糾紛既有物業管理公司與業主之間、業主與業主之間、物業管理公司與開發商之間、業主與業主委員會之間的平等的民事糾紛，也有因行政主管部門的行政管理行為所引發的糾紛。就民事訴訟來講，可劃分為合同糾紛和侵權糾紛。
（1）物業管理合同糾紛。主要有：物業服務公司向業主、使用者追索物業管理費糾紛，這類糾紛最常見、數量也最多，大致占物業管理糾紛案件總量的70%~80%；業主要求物業服務公司提高服務質量、履行管理職責的糾紛；業主或業主委員會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛。
（2）物業管理侵權糾紛。主要有：業主財產損失賠償糾紛；小區公用設施傷人的賠償糾紛；建築物共用部分的權屬、管理使用、收益歸屬的糾紛；業主擅自改變房屋、配套設施的結構、外觀，亂搭亂建，隨意占用、破壞綠化、污染環境，噪聲擾民引起的糾紛等。
63.3 物業管理糾紛具有易發性和涉眾性
在物業管理服務的提供和交易過程中，容易發生對服務質量好壞、滿意與否的爭執，比如說最常見的業主拖欠物業管理費案件。由於物業管理所執行的事務大多是涉及業主團體公共利益甚至社會公共利益，所以一旦發生糾紛，往往是集體爭執、甚至集體訴訟，通常是物業管理費的交納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，而業主多處於同一背景，會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，業主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。
第二節 物業管理糾紛的處理
第64條 處理物業管理糾紛的原則
64.1 及時原則
無論是民事爭議還是行政爭議，由於物業管理糾紛涉及面廣，行政機關和司法機關在處理這一類糾紛時應當及時，不宜讓矛盾長期存在，日益激化。
64.2 合法原則
在處理物業管理糾紛時，要注意法律的正確適用，特別是物業管理有關的法律、法規變化較快，處理物業管理糾紛不能與新的法律、法規相悖。
64.3 公平合理原則
在處理物業管理糾紛時，要分清是非和責任，要使責任的承擔適當，使責任人心服口服。
第65條 處理物業管理糾紛的方式
有協商、調解、仲裁、訴訟四種。
第66條 物業管理糾紛中的違法行為及法律責任
66.1 業主的違法行為及其法律責任
66.1.1 業主的違法行為主要體現在：
（1）擅自改變小區內土地用途的；
（2）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、毀損設備、設施、危及房屋安全的；
（3）私搭亂建、亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀，噪聲擾民的；
（4）不照章交納各種費用的，包括物業管理費。
66.1.2 業主的法律責任主要有：業主的違法、違約行為，一般由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和管理規約，提請有關部門處理，如果造成損失的，違法業主應當賠償損失。對拖欠物業管理費的，物業服務人有權通過訴訟方式收回拖欠費用並收取滯納金。
66.2 業主自治機構違法行為及其法律責任
業主大會、業主代表大會只是議事機構，並不能直接承擔法律責任，其法律責任一般應由業主分攤。對於個別業主委員會成員未經業主大會或業主的授權，實施有損於業主利益行為的，該業主委員會成員應當負相應的法律責任。
66.3 物業服務人的違法行為及其法律責任
66.3.1 物業服務人的違法行為：
（1）非法經營行為。指不具備從事物業服務資質和能力的企業，以物業服務企業的名義從事物業服務活動。
（2）擅自作為行為。指物業服務企業在實施物業服務過程中，違反物業管理法規的禁為規範或者違反物業委託服務合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為，如擅自將綠地改為停車場。
（3）不履行或不忠實履行受託管理義務的行為。指物業服務人不履行物業服務合同規定義務或者違反忠實義務，不盡心盡力履行管理義務，管理混亂，損害了業主的合法權益。
66.3.2 物業服務人的法律責任：無物業管理資質進行物業管理活動的，房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，並可處以罰款；對於擅自作為的，業主可要求其停止侵害、排除危險、返還財產、恢復原狀；對不履行或不積極履行物業服務合同的，應根據合同的約定承擔違約責任。
66.4 建設單位的違法行為及其法律責任
66.4.1 建設單位的違法行為：
（1）未能履行房屋銷售合同中約定的義務，主要表現為公共設施不到位，擅自改變規劃等。
（2）不履行物業移交法定義務的行為。指未向業主委員會、物業服務企業移交有關資料及物業管理用房。
（3）其他違法行為。如不依法申報成立業主大會和業主委員會，委託無資質的物業服務企業進行管理。
66.4.2 建設單位的法律責任：未履行房屋銷售合同義務的，應履行到位並承擔相應的違約責任；不履行移交義務的，及時進行移交，並承擔由於不依法移交而產生的法律後果。
第67條 律師代理物業管理糾紛案件時應注意的事項
67.1 律師應掌握業委會的訴權問題
67.1.1 《物權法》第83條規定：「業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。」這是法律明確了業委會作為民事法律主體進行民事行為的權利，在實體法中規定業委會在管理小區方面的一些權利，無疑是對物權保護的延續。這是為減少個別小區違章搭建、侵占通道，排放污染的行為，從程序上賦予利害關係業主的權利，鼓勵業主利用法律手段保護自己的合法權益。
67.1.2 司法實踐操作中，業主委員會可就下列事項代表全體業主進行訴訟：
（1）房地產開發企業未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料，未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部分維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛；
（2）全體業主與物業管理企業之間因住宅小區物業服務合同履行、終止或者解除而引起的糾紛；
（3）因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用業主的專有部分，業主無正當理由拒絕而引起的糾紛；
（4）業主對專有部分的利用，妨礙建築物的正常使用及侵害個別業主或部分業主的共同權益而引起的糾紛；
（5）業主或物業管理企業擅自變更共用部分的構造、顏色、使用目的、設置廣告物、安裝大型空調機組等設備或者其他類似行為而引起的糾紛；
（6）業主或物業管理企業因在樓梯間、共同走廊、消防設備及防空設施等地堆放雜物、設置栓欄，或私設路障、停車位，侵占通道、妨礙出入而引起的糾紛；
（7）其他涉及全體業主共同權益的事項而引起的糾紛。
67.1.3 辦理物業管理糾紛案件，從目前的司法實踐看，業主大會作為訴訟主體進行訴訟的情況較少，主要原因有二：一是很多地方高院已經明確業委會可以在超過1/2以上業主授權後，代表業主大會進行訴訟，所以各地大部分是以業委會代表業主進行訴訟為主；二是業主大會不是常設性機構，本身沒有固定的機構人員，其主要的工作形式是開業主大會，決定小區的重要事項，難以順利行使訴訟中涉及的複雜的權利與義務。
67.2 應明確區分業主的訴權與業委會的訴權
在一些開發商違反售房合同案件中，比如說更改小區的規劃、延期交房等，根據合同的相對性原則，一般訴訟的主體是個體業主，主要的證據是開發商的售樓廣告和合同，開發商未兌現承諾是對業主的違約。開發商與購房人——業主簽訂的房屋買賣合同，對雙方有約束力，是開發商和購房人執守的合同，故業委會作為原告進行訴訟，不符合合同的相對性原則。
67.3 業主的撤銷權訴訟
《物權法》第78條規定：「
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」這一條規定是明確了業主大會可以作為民事訴訟法意義上的被告，業主可以對業主大會的決定行使撤銷權。《物權法》的這一規定，類似於《公司法》規定的股東的撤銷權：「股東會或者股東大會、董事會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規或者公司章程，或者決議內容違反公司章程的，股東可以自決議作出之日起六十日內，請求人民法院撤銷。」業主的撤銷權訴訟屬�《民法通則》規定的除斥期間，為一年。
附則
本指引是根據2009年6月1日以前的法律、法規，結合相關司法實踐操作並參考主流學術意見所編寫，若上述前提發生變化，以新的法律、法規及新的情況進行調整，律師應關注新的法律、法規的變化。
（本指引由全國律協民事專業委員會負責起草，主要執筆人：宋安成）